Слово юристам. Что надо знать жителям домов, определённых под снос

Сторонники и противники сноса частного сектора из числа его же жителей разделились на два лагеря. Одни спрашивают «когда?», подразумевая «скорее бы». Их оппоненты, наоборот, не хотят сниматься с насиженного места. Тех и других объединяет желание знать свои права, гарантируемые государством. Попытаемся разобраться в некоторых вопросах.

Главным документом, регулирующим отношения частного домовладельца и претендующего на его участок застройщика, реализующего генплан, является Указ №58 от 2 февраля 2009 года «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд».

Указом предусмотрено несколько видов имущественной компенсации домовладельцам. В Гомеле в ходу два — получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств и выплата денежной компенсации. Площадь квартиры типовых потребительских качеств рассчитывается, исходя из площади дома, подлежащего сносу, но не может быть менее 15 квадратных метров на каждого зарегистрированного в доме человека.

Когда площадь квартиры определена, сравнивают её рыночную стоимость с оценочной стоимостью подлежащего изъятию имущества. И если она оказывается меньше, домовладелец в дополнение к квартире получает разницу деньгами, объяснила ведущий специалист отдела по правовому, кадровому обеспечению УКСа города Гомеля Марина Ионова.

Отношения родства роли при выделении квартиры не играют. Законодательство это не регулирует. Если в одном доме проживают члены нескольких семей разных поколений, разъехаться в обособленные помещения они смогут только в том случае, если им это позволит площадь выделяемого жилья. И при условии, что договорятся, какая квартира из нескольких им достанется.

Схожий вопрос о выделении отдельных квартир часто задают собственники долей в жилом доме, подлежащем сносу. Законодательством не предусмотрено и это. Соотношение долей в выделяемых квартирах будет соответствовать прежнему.

Величина денежной компенсации определяется равной оценочной рыночной стоимости дома и хозяйственных построек, находящихся на участке, а также многолетних зелёных насаждений. Если говорить о доме, постройках и сооружениях, то оценивать специалисты будут только те из них, что зарегистрированы в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру, внесены в технический паспорт. Поэтому усилия по благоустройству участка, как то установку декоративного ограждения или мощение двора дорогостоящим камнем, во внимание не примут.

Если домовладелец желает получить компенсацию деньгами, он должен заранее заручиться согласием на такую сделку всех совершеннолетних членов семьи, а при проживании в доме детей — ещё и органов опеки и попечительства.

При возникновении споров из-за величины оценки, их можно вести в судебном порядке. В Гомеле прецеденты были. Собственник может быть уверен, что, сколько бы ни шло разбирательство, с его недвижимостью ничего не случится, даже если все его соседи к тому времени уже переедут. Дом не снесут, пока права собственника не будут реализованы в добровольном порядке или по решению суда.

Сам факт оценки строений ещё не определяет возможные сроки их фактического сноса, уточняет важную деталь заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства Гомельского горисполкома Кирилл Гапеев. О них можно говорить только с появлением застройщика, намеревающегося освоить территорию, да и то приблизительно. Например, в зоне перспективной застройки между Куйбышевским проездом и улицей Белорусской такого застройщика ещё нет.

И ещё. Изменить целевое назначение использования территории уже в процессе, когда началась реализация того или иного проекта, нельзя. Конкретная организация заявляет о планах использования территории под конкретную деятельность. Сдать назад и переуступить участок третьему лицу невозможно. Поэтому если заявлено строительство многоквартирного жилья, оно и будет осуществлено.

Люди думают на перспективу. Многие домовладельцы из зон перспективной застройки настолько прикипели душой к своему району, что не хотят покидать его ни под каким предлогом. Хотя и понимают нужды города. Люди готовы переехать в многоэтажку если не на том же месте, то хотя бы на соседней улице, ведь, как правило, строительство там и развернётся.

Увы, действующее законодательство не содержит нормы, дающей вынужденным переселенцам право выбора места будущего проживания.

Большинство квартир типовых потребительских качеств выделяется в тех домах, где они есть на текущий момент. Вместе с тем в Гомеле с каждым владельцем участка стараются работать индивидуально и рассматривать различные варианты, искать компромиссы, оговорилась Марина Ионова.

Переселиться прямо в квадрат будущей застройки невозможно и по другим соображениям. Квартиры для переселения людей приобретает застройщик территории. Но получить право собственности на земельный участок он может лишь после того, как эти права утратят предыдущие землевладельцы. Они же утрачивают их автоматически только тогда, когда регистрируют нотариально заверенный договор в агентстве на свою уже новую квартиру. Обратного хода в этой ситуации быть не может.Важный момент при переселении в квартиру — получение прав собственности на неё. Это происходит в момент, описанный чуть выше. Права безоговорочные, и больше никаких затрат по приватизации люди не понесут. Бремя по оформлению документов и погашению затрат, связанных с переездом, целиком ложится на застройщика.

Но вот договор подписан, имущество перевезено, и на площадку заходит строительная техника. Следом возвращаются прежние владельцы. Пробуют увезти пластиковые окна, снять листы шифера, забрать металлопрофиль от забора. Эти операции находятся уже вне закона, предупредила Марина Ионова. С момента поступления земельного участка в собственность застройщика всё, что на нём находится, принадлежит ему. Подрядная организация не будет ставить ваши окна в свои гаражи. Но она обязана в установленном порядке разделить демонтированные конструкции на вторичное сырьё и сдать его заготовителям, остальное — утилизировать.