В Гомеле обсудили предварительные наработки нового генплана

06.10.2021 23462

Специалисты «БелНИИПградостроительства» советуют городским властям вернуться к варианту развития Берёзок.

Работа по созданию нового генерального плана Гомеля с перспективой на десятилетие уже началась. Сейчас она находится на важнейшем этапе сбора исходных данных, анализа состояния городских территорий и подготовки проектных предложений. Участвовать в этой работе будет Гомельский горисполком, где накануне обсудили реализацию уже действующей градостроительной конституции и подумали над тем, куда двигаться дальше.

Актуальная редакция генерального плана была утверждена Указом Президента в декабре 2016 года и охватывает период до 2025 года. За последние пять лет были изменены границы города и его административных районов, в результате чего площадь приросла на 532 га и составила 14512 га.

Согласно действующей редакции, многоквартирные дома должны строить в микрорайонах №№18, 21, 59, 94-96 и 104, на сносе частного сектора вдоль улиц Барыкина, Полесской и Хмельницкого, в бывшей военной части в Новобелицком районе и в лесном массиве к югу от города. Предлагается уплотнять старые микрорайоны.

Улица Богдана Хмельницкого

Под усадебное строительство отведены Романовичи, район улицы Оранжерейной и точечно Химы, Новая Жизнь, Хутор, Красный Маяк. Пока не имеют хозяев около 500 участков. Очевидно, что свободных площадок катастрофически мало.

Главный архитектор Гомеля Андрей Морозов напомнил о неосвоенных территориях, отведённых под жилищное строительство. Самые крупные из них – намыв Южный на 1,3 млн квадратных метров и Плёсы на 630 тыс. «квадратов». Ещё есть земля в районе улиц Добрушской и Луначарского на въезде в Гомель со стороны России. Но все они требуют намыва и создания транспортной инфраструктуры, стоимость которых сразу делает задачу невыполнимой.

Снос индивидуального жилья идёт неспешно, так как обременения влияют на стоимость жилья в многоэтажках. Цена метра выходит за индикативные пределы, что не позволяет строить дома с использованием господдержки для нуждающихся. А метод прямой продажи или долевого участия делает такое жильё недоступным для горожан с небольшим или даже средним доходом.

Уплотнение каждый раз спотыкается о недовольство граждан. Проблема в том, что градостроители не имеют детальных планов старых районов, а значит, каждый новый объект нужно проводить через процедуру общественного обсуждения. В подавляющем большинстве случаев старожилы высказываются против нового строительства. Правда, часто на эмоциях, без объективных причин. Но время всё равно отнимается.

Предложено потесниться. Что даёт подсчёт голосов при общественном обсуждении уплотнительной застройки

Впрочем, этот порядок утверждён не зря. Андрей Морозов привёл пример улицы Жукова, жители которой хорошо подготовились к общественному обсуждению. Они доказали, что предлагаемая им концепция уплотнения не просто выбивается из сложившейся застройки, но и в перспективе помешает расширению улицы под создание магистрали Север-Юг. В итоге планируемый дом исключили из разработки, участок больше не рассматривается.

– В открытых микрорайонах новостроек свободные площади будут заняты максимум через два года. А перспективные районы, такие как намыв Южный и Плёсы, требуют инженерной подготовки стоимостью, которая ни городу, ни области сегодня не под силу. На юг Новобелицы тоже не зайти. Там предстоит провести раскопки, чтобы не оказаться на неизвестных захоронениях, – очертил проблему мэр Гомеля Пётр Кириченко. – Сформированные земельные участки под частные дома при нынешнем спросе закончатся через три года. Только в этом году оформили документы на землю под строительство дома 139 семей. Поэтому определением стратегии развития нужно интенсивно заниматься прямо сейчас, не откладывая.

Южный намыв требует огромных вложений

Пётр Алексеевич заметил, что несколько лет назад, когда рассматривался вариант развития города в восточном направлении, проводился сравнительный анализ затрат. Был сделан вывод о том, что освоение не требующих намыва земель в Берёзках в комплексе со строительством магистрали Восточный обход обойдётся примерно в ту же сумму.

Но Южный и Плёсы при существующих темпах будут застроены за пятилетку, а Берёзок хватит на полвека. Там можно построить 7 млн кв. метров жилья. И стоимость квартир за счёт минимальной инженерной подготовки окажется ниже в разы. Это нужно учитывать при разработке нового генплана.

При положительном решении без Восточного обхода Берёзки ждёт транспортный коллапс, признал мэр. Но обратил внимание, что не всё жильё будет строиться одновременно. Транспортные связи можно установить поэтапно. Главное, осилить мостовой переход через Сож. А дорогу по земле в первые годы не обязательно делать шестиполосной. Построить обычную с заделом на будущее и расширять её по мере необходимости тоже возможно.

Действительно, градостроительная документация может предусмотреть этапность реализации того или иного проекта, хотя ещё недавно было по другому. Гомельчанам тема тоже знакома. Как сказал директор УКС города Гомеля Владимир Сеноженский, некоторые улицы областного центра были бы уже расширены, если бы не строгое следование градостроительному регламенту. Из недавнего – расширение Речицкого проспекта от его начала до Университета гражданской защиты, которое всерьёз рассматривалось, но так и не состоялось. Есть другие улицы, где уже можно было бы расширить проезжую часть, но нет денег на большой снос домов первой линии.

Ход разработки нового генерального плана Гомеля прокомментировал директор «БелНИИПградостроительства» Александр Хижняк, принципиально не называющий выполняемую работу корректировкой. По его словам, на текущий момент готова цифровая подоснова документа, полученная с помощью спутника и беспилотной авиации. До конца апреля будущего года будут сведены актуальные данные о состоянии территории и подготовлены проектные предложения по их зонированию. К ноябрю 2022-го сформулируют предложения о развитии социальной и транспортной инфраструктуры. После – экспертиза и утверждение. Заказчиком проекта выступает Министерство архитектуры и строительства, но и всем заинтересованным службам институт обещает максимальную открытость на всех этапах.

Предприятие предлагает коренным образом пересмотреть приоритеты:

– Мы знаем, что Гомель в основном расположен на низких землях, требующих намыва. И полагаем, что сейчас этим заниматься не нужно. Озвученные выше территории будут включены в новый генплан в качестве резерва на будущее, чтобы о них не забыли. Но брать обязательства их освоения не стоит. Мы считаем, что нужно вернуться к варианту развития Берёзок. Понятно, что отведение даже низкобалльных пахотных земель возможно только с разрешения Президента. Но чтобы это вообще произошло, нужно представить убедительные расчёты, обоснование необходимости такого шага, – объяснил Хижняк.

Усадебное строительство минские эксперты предлагают вынести в ближайший пригород. Это уже опробовали на себе другие областные центры. И получили вариант, устраивающий всех. Для гомельчан привлекательными могут оказаться участки в Красном, Ерёмино, Поколюбичах и других деревнях, которые и так отделяются от областного центра только дорожными знаками.

В существующем частном секторе новых участков уже не будет. Разве что желающие сами выкупят у хозяев старое домовладение, снесут дом и построят на его месте свой коттедж. Но экономически этот вариант тоже недоступен для основной массы нуждающихся в улучшении жилищных условий. Свежий воздух вдали от городских магистралей станет для них лучшим вариантом.

Кстати, о свежем воздухе. Отдельный раздел генерального плана посвятят производственным объектам, которые занимают большие площади. Часто в самом центре города. Существующие успешные предприятия будут ориентировать на новые инновационные способы производства, повышение технологичности и экологичности. Будут подготовлены предложения о выносе некоторых производственных мощностей за пределы города. Но их большие освободившиеся площади рассмотрят скорее не под застройку, а под общественно-культурные пространства, которых в Гомеле наметился некоторый дефицит.

Александр Хижняк предложил руководителям всех городских управлений и отделов, главам администраций районов внести свои предложения разработчикам нового генплана. Председатель горисполкома Пётр Кириченко согласился и отвёл на это подчинённым двухнедельный срок. Совещания и обсуждения в процессе разработки генплана продолжатся в разных форматах.