10 жизненных вопросов опытному нотариусу в Гомеле

21.08.2023 14009

Можно ли сдавать «льготную» квартиру? Действительно ли завещание, записанное на диктофон? Как продать полквартиры? На сложные вопросы об имущественных отношениях близких и уже чужих людей ответила заведующая нотариальной конторой №2 Советского района Гомеля Светлана Кучинская.

— У меня в собственности есть квартира, которая была построена с привлечением льготного кредита, и он пока ещё не выплачен. В связи со сменой работы пришлось переехать жить в другой город. Имею ли я право заселить квартирантов?

— Указом Президента от 6 января 2012 года №13 запрещено сдавать «льготные» квартиры. Но в исключительных случаях это возможно с разрешения районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации. Ваша ситуация под исключение подпадает, а также основанием может послужить расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение.

Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в местный исполком. Обращаю внимание, что это право, а не обязанность государственного органа предоставлять разрешение на заключение договора найма. Кроме того, заявление должно быть аргументированным, с приложением документов, подтверждающих переезд на другое место жительства.

— В браке с супругом купили трёхкомнатную квартиру. Сейчас мы с ним разводимся, несовершеннолетние дети остаются со мной. Можно ли на этом основании увеличить мою долю в квартире?

— Раздел имущества — это один из самых спорных и неоднозначных вопросов, возникающих между супругами во время расторжения брака либо после него.

В стандартной ситуации всё нажитое распределяется поровну между супругами, если иное не предусмотрено брачным договором. Суд вправе отступить от признания долей равными, учитывая интересы несовершеннолетних и нуждающихся в помощи нетрудоспособных совершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов.

Доля одного из супругов, в частности, может быть увеличена, если другой супруг уклонялся от трудовой деятельности или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. Но это теория, на практике доказать это весьма проблематично.

Полагаю, лучше попытаться урегулировать этот вопрос мирным путём, например, заключить у нотариуса брачный договор (только между супругами, состоящими в браке) или соглашение о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов (раздел может быть произведён по обоюдному согласию супругов как в период брака, так и после его расторжения).

— Супруг без моего согласия продал автомобиль, который приобретался в браке, потому что мы планируем расторгнуть брак, и он хочет, чтобы всё имущество досталось ему. Могу ли я предъявить претензии?

— Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются ею. Распоряжение общим имуществом осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка. Это правило не распространяется на недвижимое имущество, для распоряжения которым необходимо письменное согласие всех участников совместной собственности.

Таким образом, с юридической точки зрения, ваш супруг продал автомобиль совершенно правомерно. В данном случае, полагаю, если супруг не захочет добровольно отдать вам деньги за причитающуюся долю автомобиля, вам следует обратиться в суд, ибо при разделе всё равно будет учитываться стоимость отчуждённого автомобиля.

— Моя тётя попала в больницу в тяжёлом состоянии и через несколько дней умерла. Когда я приезжала с мужем её навестить, она на диктофон в телефоне надиктовала завещание. По нему квартира родственницы должна перейти мужчине, с которым та не состояла в браке, но он её досматривал более десяти лет. Подскажите, имеет ли силу завещание, не заверенное нотариусом, если мы с мужем подтвердим, что это именно её голос записан на диктофон?

— По общему правилу завещание должно быть удостоверено нотариусом. Однако в жизни бывают ситуации, когда нотариус физически не может засвидетельствовать последнюю волю человека. В таких случаях заверить завещание при свидетелях может «самый главный начальник». Например, главный врач больницы может удостоверить завещание пациента, командир воинского подразделения — завещание военнослужащего и так далее. Но при первой же возможности такое завещание должно быть направлено удостоверившим его лицом через орган юстиции нотариусу по месту жительства завещателя.

При этом в документе должна стоять подпись завещателя, должны быть указаны фамилия, имя, отчество и место жительства этого гражданина. Если человек в силу физических недостатков, болезни или неграмотности не может подписать завещание, по его просьбе это может сделать в присутствии нотариуса или иного лица, удостоверяющего завещание в соответствии с законом, кто-то другой. Но с обязательным указанием причин, в силу которых завещатель не может поставить подпись собственноручно.

Несоблюдение правил Гражданского кодекса о письменной форме завещания и его удостоверении влечёт недействительность завещания.

— Бабушка подарила квартиру внуку. Через полгода она передумала и теперь хочет расторгнуть договор дарения, чтобы подарить после смерти. Как это сделать?

— В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Также в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого.

Указанный перечень случаев для отмены дарения является исчерпывающим, и расширительному толкованию не подлежит. Что же касается «подарить после смерти», то договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

— Как оформить дарственную на автомобиль на брата?

— Договоры, заключаемые между физическими лицами, можно регистрировать в ГАИ либо удостоверять у нотариуса. Стороны по своему усмотрению могут выбрать один из этих вариантов.

Право собственности возникает у одной стороны и прекращается у другой с момента: государственной регистрации договора (в ГАИ), либо нотариального удостоверения договора или соглашения об исполнении нотариально удостоверенного договора (если в соответствии с договором момент возникновения права собственности не совпадает с моментом нотариального удостоверения договора).

— Нужно ли присутствовать при оформлении доверенности лицу, которому этой доверенностью предоставляются полномочия?

— Доверенность совершается лично доверителем (за исключением совершения доверенности в порядке передоверия). Присутствие, а также согласие представителя не требуется.

Представителем доверителя, как правило, может быть любое лицо (за исключением доверенности на ведение дел в общих судах). Для удостоверения доверенности требуется личное присутствие доверителя с документом, удостоверяющим его личность, а также, при наличии, документом, подтверждающим право на льготы.

— Два месяца назад умерла сестра. После её смерти открылось наследство в виде квартиры и денежных сбережений в банке. У сестры есть супруг и ребёнок, а также жива моя мать. Мать отказалась от наследства в пользу внука. Имею ли я, брат, право на наследство после смерти сестры?

— Если нет завещания, то наследование осуществляется по закону в порядке очерёдности. Наследниками первой очереди при этом являются дети, супруг и родители умершего. При отсутствии таковых, наследниками второй очереди выступают полнородные и неполнородные братья и сёстры наследодателя.

С учётом изложенного, оснований для наследования после смерти сестры у вас нет.

— Хочу продать 1/2 долю квартиры соседу. У моих брата и сестры по 1/4 доле в этой квартире. Нужно ли их согласие? В какой форме?

— Согласно пункту 1 ст. 253 Гражданского кодекса, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене, за которую доля продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Участник общей долевой собственности может воспользоваться правом преимущественной покупки по действующему законодательству только тогда, когда доля продаётся именно постороннему лицу. При продаже её кому- либо из участников общей собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Иными словами — если бы вы желали продать свою долю сестре или брату, то отказ от другого совладельца не требуется.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он намерен совершить сделку.